網友問﹕

「在租約中，生約是甚麼意思?如雙方協議兩年死約一年生約，生約租金到時釐定，這樣的條文有沒有法律效力?「如租約有條文寫明雙方有權以一個月通知終止租約，這條文是否有效?」

包租婆答﹕

 生約的意思，是租客有權根據生約的條件再續租約，業主是無權拒絕續約的要求﹔另外，祖客亦有權不續生約，業主是無權堅持租客再續租約﹔換句話說，生約可以說是對租客有利而無一害，即使租金下跌，生約中所規定的祖金比市值租金高，租客也可以放棄生約，而與業主再協議另定租約。

 如果租約中寫明生約中的租金到時釐定，這樣的條文是沒有法律效力的。因為如果到時雙方不能達成協議，那以其麼準則來釐定租金呢?一個協議雙方日後達成協議的協議是沒有法律效力的，租約中必須訂明生約時租金多少，或者以現在的租金加上一個百分比。如果真的不能協議，可以寫上以市值租金計算，並寫上如果雙方不能協議市值租金的數目，則雙方指定以某人或某組織的負責人，例如仲裁人員協會的主席或其提名人，作為仲裁的人選，這樣才具法律效力。

 如租約中有條文寫明雙方有權以一個月通知終止租約，這條文只是對租客有利及有用，租客可以根據這條文以一個月通知終止租約，但業主以一個月終止租約後，租客仍然受業主及租客綜合條例的保障，即除非根據該條例規定的理由，業主是不可以收回單位的。所在在租約中加上上述條文，只對租客有利。

網友可能會問，為甚麼上述的條文都是對租客有利的?明明雙方同意及清楚寫明，怎麼對業主也沒有用處。

網友的講法是對的，業主及租客綜合例是保障租客，而不是保障業主，作為業主是不可不知。