網友問：

       我大約在一年多前透過他產代理將一住宅單位租出，訂明是一年租約，但我恐怕到期後租客不肯搬出，地產代理教我在簽租約之時，同時簽署一份CR102表格，在表格之中，寫明同意在租約到期之時願意交回單位忙，我按地產代理的意見去做，並在他的協助下讓租客簽了一份CRl02表格﹔但現在租約到期了，租客不肯遷出，我想知道那份CRlO2表格有效嗎？我可以怎樣做？

包租婆答：

        CR102表格是在收到業主發出CR101表格之後兩個月由租客填寫的回應，而CR101表格要在租約終止日期前六個月，但不得早過七個月前發出，所以租客預先簽署的CR102表格是沒有效力的，也不可以依賴那份文件，要求租客遷出。

        新租出的住宅單位，是屬於第四部分受保璋的樓宇，即使在簽租約之時，另外簽了一份退租書，那份退租書也沒有法律效力，所以他產代理所說的是錯誤的。

       首先，要釐定代理是否有失職，而導至業主損失。其中的準則是，代理是否具有一般地產代理的知識水平及技巧﹔這並不是一個毫無錯誤的標準，如果一般地產代理也可能犯上上述錯誤，那麼他不一定疏忽。業主另一個困難是，他要證明有所損失。在上述個案，雖然業主不能如期收回租出單位，但他仍然可以收租，亦可以其他合適途徑，試圖收回單位，例如重新發出CRl0l表格。當然，如果代理明知上述預先簽署CRl02表格的途徑不可行，而仍然向業主介紹，則情況有所不同﹔但業主很難知道代理是有心騙他抑或是無心之失，所以其實所有有關法律的問題，是應該請教律師，而不是依靠地產代理的意見。