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September 12, 2026

網友問: 為甚麼連租約出售的單位會比較便宜? 長老答:         首先，一般連租約單位均不能讓買家睇樓，所以買家較難詳細了解物業的內部情況，因此買家會要求以較低價格購買有租約的單位。         另外，現行法例規定，購入連租約單位的新主仍需將單位予原租客，並於單位購入的首年內不可以自住為理由收固單位。如果買家打算購買物業自住，連租約單位便不太合適;故此，此類單立源較少，售價亦相對較為便宜。         再者，連租約單位申請按揭較吉單位難。由於連租約單位的投資風險比較高，而銀行一般會從投資角度審批按揭貸款，所以銀行未必肯承辦連租約單位的樓宇按揭，即使肯承辦，利率亦較為高，而且銀行可能只接受五至六成按揭，所以買家亦會要求業主降低連租約單位的售價。

September 12, 2026

每年入颱風季節，山泥傾瀉及危險斜坡的問題都會陸續浮現，尤其是年前發生觀龍樓事件，因為山坡倒塌釀成多人傷亡意外，公眾對危險斜坡問題尤為敏感。而政府亦會於每年雨季前作廣泛宣傳，呼籲鄰近山邊斜坡私人物業業主做好準備，加強護土牆，以及斜坡修葺工作。          至於一般買家於購置山坡鄰近物業時，往往會提心吊膽，亦會有一連串問題，例如以甚麼途徑查證該山坡對物業的影響? 以及買樓程序上要注意甚麼?         屋宇署會定期巡察斜坡，如有問題便會向有關業主發出修葺令，並將修葺令，並將修葺令登記在土地註冊處紀錄內，市民可透過查冊得知。而土木工程署亦會將有危險或潛在性危險的斜坡，列入不合標準名單，該署存有該等斜坡的名單及位置圖供市民查閱。        此外，物業的土地批約文件會列明業主須負責維修的範圍，即斜坡及護土牆的修葺責任，而有關資料亦可在土地註冊處查冊得知，至於維修責任及費用分擔則可在大廈公契查究。          所以在一般情況下，買家預備購買鄰近斜坡的物業時，宜先進行查冊，同時向銀行查詢承辦按揭的機會，因為銀行通常會拒絕為有斜坡修葺令的物業承造按揭。

September 12, 2026

在一般正常的情況下，業主只會於正式成交當日，收取全部樓價後，才會將物業交吉予買家。但在一些例外的情況下，業主同意於成交前，將物業提早交給買家作裝修用途，或者相反地，買家同意於成交後，物業仍然暫時由業主居往一段時期後，才移交給新買家。這些特殊的情況，都需要在臨時合約上清楚的寫明白。 提早交吉可要求買家加訂          如果業主同意提前將物業交給買家，為避免一些不良之徒利用這種情況，將物業再轉交給第三者佔用，而藉詞該第三者是物業的租客，以便於正式成交日，業主未能交吉交易，因而會負上違約責任。為避免這種情況，在臨時合約上應該列明業主同意於成交前，將物業交給買家作收租用途，而買家絕對不能居住在內，或將物業再轉交給其他第三者，而且在該裝修期間，一切的差餉、水電煤氣全部由新買家承擔。為確保業主的利益得保障，很多時，業主會要求新買家加訂一至二成，才將物業提早交給新買家裝修，這些條件亦要在臨時合約寫明，否則業主代表律師在簽署正式合約時就算提醒業主，亦經已無能為力。 業主暫居物業宜以佔用人身分           業主將物業提早交給買家裝修是一例外情形，相反的，亦有例子是業主於正交易日，收取全部樓價後，仍然需要暫居於該售出的物業，而將交吉的日期推廷至成交日後的兩三個月。這種情況，大多數是因為業主出售物業後，將會移民外國或者是業主經已另購新物業，而新物業仍在裝修期間，為免另外租地方居往，所以與新買家情商將物業交吉日期推廷數月。這種特別情形，亦需要預先在臨時合約中定明。為保障買家的利益，在臨時合約，更應定明業主於佔用期間，只是佔用人身分，並不是租客，所以不會享有現時「租務條例」中對租客的任何保障。為避免不必要的爭議，在佔用期間，業主就算是交租給新買家，新買家亦應寫明，這些只是佔用費，而非租金，或者雙方乾脆在樓價中協議將原先的樓價減收部分作為佔用費，而在文件上，寫明新買家是免費給業主佔用該物業。因為是免費的關係，業主在佔用期就一定不可能藉詞成為租客，而利用條例保障拒絕依時將物業交吉予新買家。 購入不交吉物業租客按金要清晰            物業的買賣大部分都是交吉交易，買家亦是買入作自往用途。但是亦有少部分是收租物業，買家因為作為投資用途，所以買賣時會連同該物業的租約一併轉賣給新買家。在這種情況下，臨時合約都會說明物業是承租約買入，所以不會交吉交易。但是只有作出這種說明是不足夠的，因為在成交日，經常會發生爭議的，就是業主會將租客所欠租金，在按金中扣除，結果，新買家於買入後，並沒有按金在手，但在所承的租上郤寫明業主經已收取兩至三個月按金，而些按金於租客交樓時，業主是應該退回給租客的。由於新買家是承租約買入，換言之，租約上的權利和義務亦會轉移給新買家。所以租客可能同新買家糾纏於交回物業時，要求新買家以業主身分退回按金。

September 12, 2026

        早前一名失業居屋業主因透過地產代理出售第二居屋物業，把所有手續交由地產代理處理，更簽下臨時買賣合約同意把單位賣出，惟買家無法交出證明書，而業主郤不知道單位買家根本不合資購買，故而觸犯了居屋買賣條例，結果該名業主因一時疏忽而負上刑事責任，被判罰五千元，有關個案是房委會在九七年六月設立第二居屋市以來，首宗檢控業主售樓時違規的個案。         為協助公屋居民及公屋輪候冊人士早日置業，房委會於九七年推出第二居屋市場，凡購買三年的居屋單位可放盤，只供公屋居民或公屋輪候冊人士購買，但根據居屋轉售規定，買賣雙方均要向房署申請「資格證明書」，即業主須先向房署取得「可供出售證明書」，而買家則要有「購買資格證明書」，才可簽署臨時合約，否則屬違反房屋買賣條例，業主最高可罰款五十萬元及判監一年。立法目的是要確保物業在購入後第四年解除售賣限制時，只售予公屋住戶或準公屋戶，避免市場出現投機風氣。 第二居屋市場的買賣程序 買方：公屋住戶或準公屋居民 賣方：入伙滿三年的居屋單位 向房署申請 「購買資格證明書」 物色樓盤 向房署申請 「可供出售證明書」 自行放盤/透過地產代理放盤 議價及簽署 臨時買賣合約 買家委託律師向房署 申請「提名信」   簽訂正式買賣合約及通知房署       居屋業主交樓 買家收樓後兩個月內…

September 12, 2026

網友問 :         本人欲購買舊樓自住，但擔心該舊樓物業會有僭建物，請問可從那種途徑查證僭建物是否存在？ 長老答 :         要知道物業是否有僭建的地方，最有效及最保瞼的方法當然是委託測量師檢定。         不過買家亦可從樓宇附近的街道，細心觀察有關物業的外形有否較其他同類單位特異之處，例如加建[鐵籠] 或天台密封上蓋等，若發現物業有可疑的建築物，買家應立即要求賣方解釋或出示該物業契約內的圖則，以便引證。但買家可放心，一般僭建物可從外觀察覺。

September 12, 2026

  律師在整個物業買賣過程中所擔任的角色非常重要，但往往較容易被人忽略，初次置業人士不防多留意以下事項：   律師定額收費取消後，很多人趨向以收費來選擇律師。但由於選擇律師正確與否，對買家來說影響深遠，一定要找有信譽及富經驗的律師為佳。況且大行的收費不一定最貴。買家更選用發展商或地產代理介紹的律師，他們通常都會提供特別的優惠。或對該區的樓盤特別熟悉，會較有保障。如購買村屋或樓齡高的物業，更要找專做此類物業的律師。買家亦可向律師公會諮詢，免費翻查全港律師名冊中有關律師的過去執業紀錄，以作參考。  買方律師主要的工作包括： l）向對方律師索取攫契及查閱; 2）簽署合約時，提醒買方同時支付大訂; 3）繳交釐印費，將買賣合約向土地註冊署登記。睇契並就業權的疑點向對方律師提出質詢並要求補救方法，待各項疑點澄清後便草擬樓契； 4）向銀行提交買賣合約的副本及負責解釋業權上的疑問； 5）將有關文件向土地註冊暑登記； 6）查核賣方律師擬定的對數表（包括管理費、水、電表按金及差餉等費用）及安排取匙。簽契前必須向律師提出哪些問題?   1）物業的成交價、交吉日期、單位的建築、實用面積、樓齡和物業用途的限制（特別是連車位或連天台、花園的單位）； 2）確定賣方是否業權人及是否全部業權人都同意出售物業； 3）業主會留下哪些傢俬、電器及裝修; 4）買家與業主達成的特別協議（例如買家在完成交收前可先進行裝修）如何執行； 5）單位是否有僭建物或非法妀建，如霸佔政府土地、改動主力牆等； 6）單位有否收到維修令、清拆令、欠債或法庭命令; 7）大廈有否現正或計畫維修及所牽涉之財務安排； 8）成交前有哪些費用要買家負責； 9）單位交收前如果發生意外例如火警，由誰負責。自行監察律師 :   買家可透過不斷發問來監察律師的質素，如果律師對提出的問題未能一一解答或提供解決的方法，便需多加留意。若發覺律師失職或操守有問題，可向律師會投訴或尋求協助。…

September 12, 2026

  網友問 :       張先生於較早前隨地產代理睇樓，其中一個合意的單位，前面有一個約200方呎的花園，雖然業主聲稱單位將連花園一併出售，但由於他對樓宇買賣合約不大熟悉，故想請較如決定購買該單位應注意的事項。 長老答:       當住宅物業附有花園時，會於土地註冊處的資料上顯示，即於地址一欄註有[With The Garden] （連花園）字句。如土地註冊處的資料上未有顯示，則表示花園業權並不跟隨該住宅單位。如上述單位不連花園，而業主又表示花園可連住宅出售，則買家緊記要求業主於臨時買賣合約上加上[連花園]字眼。至於雙方因沒有註明花園隨單位出售，致買方須額外付款完成交易，買方不可因此而向賣方追封。 

September 12, 2026

網友問 : 時常於報章報導聽到「銀主貨」，請問甚麼是「銀主貨」？如果想購買「銀主貨」，應該注意甚麼？ 長老答 : 「銀主貨」其實是指一些於按揭期間斷供的物業。貨款人如果在按揭未能依期供款，有關承辦按揭的銀行或財務機構會向貨款人發出律師信，但若貨款人仍然無力償還借貨，銀行或財務機構便會向法庭申請沒收有關物業，並將物業於市場上拍賣，出售或出租。        假若想購買「銀主貨」，買家應該前往土地註冊處查核有關銀主單位的資料，並了解該物業是何時易手及借貨情況，以作出價的參考。另外，如果買家是經由地產代理購入銀主單位，買家及銀主均需支付地產代理佣金。

September 12, 2026

        有很多準買家並不了解簽署臨時買賣合約的重要性很多時在沒有真正清楚物業的資料，便貿然簽下臨時買賣合約。雖然按法例業主若在準買家簽署臨約時刻意隱瞞有關物業的問題，如業權不清或物業曾收到屋宇署發出的清拆令等，準買家是有權『踢契』，不過這並不是一百分之一百嬴的。         其實臨時買賣合約是有一定的法律效用，臨約的所有內容及條款會是日後草議正式合約的最後根據。基本上臨時買賣合約並無標準的格式，如在簽署正式合約前，無法得到雙方的同意，臨約的內容及條款是不能修定的。臨約並無標準的格式，一舨地產代理臨時買賣合約的樣本，而主要事項包括：  簽訂臨時買賣合約的日期；  買賣雙雙方的姓名、身分證號碼及聯絡地址；  物業地址及有關之業權，如天台、露台、花園或車位等；  物業的成交價；  物業成交日期；  有關的口頭協議或附帶條件，如隨屋附送的傢俬、電器等；  訂金、餘款的數目及繳付的日期；  地產代理佣金及繳付日期；  有關合約內所有買賣雙方及經紀簽名。         當簽訂臨約後，地產代理便會將臨約送到有關律師樓擬定正式合約的初稿。準買家亦必須留意在簽訂臨時買賣合約後，如買家需要更改姓名，政府有權根據香港釐印法再徵收費用，除非能出示有效法律文件，證明代行人與買家有夫婦或父母子女之關係。另外，若查屏查冊物業後得悉物業有瑕疵而業主又承諾清除這些瑕疵，準買家大可在臨約上清楚列明業主必須在成交前清除這些瑕疵，並將按金交由律師保管，待瑕疵清除後才交回業主。         物業交易有別於一舨貨品買賣，每宗交易除了上落的銀碼大之外，所涉及的法律文件亦較多，所以尤其是對一些不熟悉買樓程序的首次置業人士，必須小心謹慎每一個買樓過程。

September 12, 2026

        香港沒有天然資源，亦沒有豐富的礦藏，能夠屹立百年，靠的就是我們的自由經濟體系及制度。近年來東南亞各地奮起直追，我們的科技發展比不上廿年前落後我們很多的台灣，我們應變的能力，亦沒有新加坡政府的快捷，中國上海，廣州的迅速冒起，亦令我們擔心，他們會很快取代我們成為中國樞紐的地位。猶幸我們尚能保持這金融體系上的優勢，我們的銀行制度健全，沒有外匯的管制，資金的轉移可以在瞬息之間。市民的基本權利，亦有法律的保障，居往，遷移，以至出入等的自由，有人權法和國際公的保障，只要我們能維擊法治，保持司法獨立，尊重法庭的終審地位，我們的優勢才能保持，才能與世界各地一爭長短。         亦因為香港是國際城市，我們的土地買賣亦沒有絲毫限制，世界各地人士，都可在港置業；而外國註冊的公司，不管是在英屬處女島註冊的空殼公司或是有實力的外國公司，都可以自由購買香港的物業。這些不同形式的外國買家，再加上港人可能出外經商或移民關係，很多時在物業交易上，買賣雙方都根本不在香港，在這種情況下，有關的人士就需要簽立「授權紙」，確保交易能須利完成。         在物業交易中，授權紙可以分為兩種，一種是只限於一個或多個物業的授權紙，另一個則是「全權」的授權紙。如果是全權的授權紙，被授權人則有權處理授權人所有財產（包括出售、扺押、出租授權人所有物業及提出他的要求），換文之，即授權人可以做的一切法律行為被授權人都可以做，這種「全權」的授權紙，只適合用於摯親好友，因為被授權人，可以出售業、收取權債及簽署法律文件，如果所託非人，後果十分嚴重。另一種有局限性的授權紙，被授權人只可以處理授權人在文件上所提的物業，而權力亦局限於文件上所文賦予的權力，例如文件上寫明只可以租出物業，收取租金，則被授權人不可以變賣物業，因為他沒有這權力。         授權紙的有效期沒有限制的，除非授權紙被取消或授權人死亡，一張數年前簽立的授權紙是一樣有效的。如果業主是由授權人代簽文件，而授權紙是於一年前訂立，買家則需另做宣誓紙，聲明並沒有收到任何通知該業主授權紙被取消，則買家就會被保障。         很多業主旅居外國，因為要處理香港物業，就在外地簽署授權授紙授權香港親人代為處理物業，97之前，香港是英國屬土，所以如果授權紙是在英聯邦等地簽署，如加拿大、新加坡及馬來兩亞等地，只要在當地的公證人面前簽訂可以，但是回歸後，香港並非英聯邦地方，所以就是在加拿大，亦要在公證人簽訂後，再送去中國領事館加簽。          在物業買賣中如果所簽訂的文件是在律師樓簽署，市民可以信賴律師會代為查覽一切有關文件，但很多時，在地產代理處簽署的文件，其中一個業主或買家，可能由他們的授權人代為簽名，地產代理亦可能沒有查看文件，如果發生爭議時，如何解決。如果業主堅決否認他曾授權任何人代簽文件，則文件是無效，而代簽的人士就會負上一切責任，但是因為合約與屋契是有分別的，我們在這裏的授權是可以分為書面上或口頭上的授權。業主可能沒有書面上的授權他人代簽合約，但如果能證明他曾口頭上授權第三者代簽合約，則這合約仍然有效，而業主不能反悔。但是在簽署屋契時，一定要書面授權，口頭的授權無效，因為屋契是「契據」，並不止於一紙合約這麼簡單。