新聞

September 12, 2026

美聯儲局提出加息時間表，令本港息口市場未來變化， MOUNT PARKER RESIDENCES剛錄得撻定個案，及灣仔囍滙一期一單位，原應於上周加息消息前後簽正式買賣合約，但最終選擇撻定離場，分別損失逾168萬及58萬元定金。

September 12, 2026

聖誕節假期賣出屯門瓏門II期第二次安排銷售的170伙單位後，即公佈第三批400個單位的售價，但暫只決定於下周一(30日)以抽籤方式，發售當中8個7座最高3層、附有平台、及或天台的特色單位，售價由近1,100萬元至逾2,400萬元不等。

September 12, 2026

新盤超高佣搶客。新盤西營盤薈臻傳超高佣金高達22%，料是全港歷來最高佣新盤。 此高佣搶客，無非是借代理之手向買家回佣，變相提供折扣。市場估計是次交易可能有近一半甚至更多佣金，代理要「跌畀個客」。一手售樓新例後，新盤售價或任何優惠改動，都必須修定價單，部份發展商透過調整佣金，在毋須改動價單下變相提供額外折扣吸引買家，避過新例規管。  

September 12, 2026

            互聯網打入了地產行業，地產代理及互聯網公司紛紛設立不同的地產互聯網站，有提供地產資訊、有提供放盤服務，有些更提供物業拍賣，似乎這股網風，會將地產行業進行一場革命性的改造，讀者可以透過網站獲得24小時不停的地產資訊及睇樓消息，但若要進行網上地產交易，必須謹記下列事項﹕  (一)自行核實資料真實性       互聯網站提供的資訊，可信程度有幾高，難以作出保證，所以一般網站都附有免責條款，並不負責該資料的錯誤所帶來的法律責任，讀者要清楚此點，睇網上資訊要有懷疑態度，除非已經核實清楚，否則不不可貿然相信。  (二)必須確定物業業權完整       尤其是當讀者進行網上拍賣，必須事先請律師查清楚業權是否完整，及親自去睇樓檢查狀況，不能貿貿然透過網站落價。若是銀主盤就更加要打醒十二分精神，要額外問清楚物業有否欠交管理費及差餉等。總之，看完網上資料後，最好都是做一次傳統步驟。  (三)物業交易要成功必須書面簽合約       到現在為止，網上電子交易並未能構成一份有法律性的物業買賣合約，除非政府修例搞妥，否則讀者要清楚網上並不能直接與業主進行交易。希望以後這方面能夠得到修例，網上物業交易能夠使到地產市場更加成熟。 網上地產交易現時仍未成氣候，但將來前景卻一片美好。

September 12, 2026

       一手新盤入伙，業主在收樓時，若果遇到室內裝修有破損，又或者手工差的時候，究竟點樣可以向發展商追討呢？          收樓時發展商會給業主一張表格，讓業主寫下損壞及要修理之室內裝修項目，業主在這個時候要好清醒，一方面不要這麼容易就交返張表畀發展商職員，亦不要聽人說亂簽名唔追究。反之，要最小用一天時間，將地板、天花、牆身、窗戶等地方檢查數遍，將有損壞要修理的地方一一列出。這張清單就是以後向發展商追究責任的一項重要憑據。          就算發展商肯按照清單幫業主維修，建築工人也可能玩拖延政策，令心急入伙的業主最後向發展商屈服，為趕快入伙而不追究責任。        其實業主無須這麼被動，發展商是必須在合理時間內，指示建築工人將單位修理妥當。明白這一點後，業主要做的是以書面向發展商定出一個最後限期，例如在30天內，把單位修理好，否則，業主自行修理，費用將會向發展商追討。   (三)影相為證   (二)發出最後通碟     (一)詳列損壞清單            在業主進行修理之前，須把發展商不作修理之處影相為證，因為，分分鐘要交上法庭畀法官審。影相時，最好多影幾張，這樣會比較清楚。若果有經驗的建築行業人士做專家證人就最好不過，發展商想抵賴都幾難。   (四)告到法庭   要用到法律程序，雖然較煩，但還是業主得到公正的待遇的唯一途徑。假若業主要索償的維修費不超過五萬元，可親自到小額錢債法庭入稟。若果維修費高，或者業主想向法庭申請命令，強制發展商維修，都要委託律師進行。通常發展商遇到強硬的業主，都會知道理虧，乖乖就範。       

September 12, 2026

網友間﹕ 「我與銀行關係一向良好，銀行在有一些銀主盤，如果我以較低價錢，向銀行直接購入銀主盤，而不是透過拍買方式，是否犯法？又會否有其它問題？」   長老答﹕   最近有一宗案件，有業主被銀行收樓，該業主票控有關銀行，說銀行在樓價最低的時候，將他的單位賣出，要求賠債損失。究竟銀行在售賣銀主盤時有甚麼責任呢？是否可以賣給僱員或關係密切的人士呢？ 銀行僱員不能買銀主盤 銀行賣銀主盤的責任，是真誠地（in good faith）以當時的市價賣出，銀行不是欠債人的信託人，不需要判定最好時機，以最高價錢賣出銀主盤﹔但另一方面，也不能只求償還所有欠銀行的債務及手續費，隨便將單位以較便宜的價錢賣出。在一般情況，銀行是不能賣給自己或其僱員的。至於如何以市價賣出，一般來說，就是以公開拍賣方式，價高者得。並將拍賣的時間、地點及物業資料列明，且必須有足夠的宣傳，方為恰當。             以往曾經有個案就是銀主自組一間公司買入銀主盤，但宣傳不足，宣傳與賣出的時間相距太近，因而法庭判銀主不能通過真誠賣出的測試，亦沒有採取合理的措施以獲得最好的價錢，所以交易無效。 欠債人可要要求交易無效          如果讀者因為與銀行關係良好，而獲得優惠，以較便宜價錢買入銀主盤，這種做法是有問題的，當然，除非銀行或買家犯了其它刑事法例，如防止賄賂條例等。雖然這樣做不算犯法，但欠債人卻可以入稟法庭，向銀行追討損失，如果買家知道因為此種關係而有所優惠，欠債人也可以向買家追討損失，或要求將交易判為無效。            現在有些銀行不是以拍賣方式賣出銀主盤，最好能保存所有資料，例如單位已交給多間地產代理託售，曾經出價的價錢及估價報告，以證明銀主盤是真誠地以當時的市價賣出的。

September 12, 2026

地產代理買賣有違例建築樓宇可能負上疏忽的法律責任。         業主投訴﹕「我明明在物讓資料表格，即表格一中清楚說明我的物業曾進行結構上的增建及改建，其中包括露台改建了，我亦已經向地產代理說了我沒有向建築署申請﹔為何在簽署臨時買賣合約之後，我的律師仍然告訴我，買家有權以物業有違例建築的理由，取消買賣合約並取回訂金？地產代理在這個過程當中有沒有失職或疏忽？買家明知有違例建築，仍然簽署臨時買賣合約，支付訂金，為何日後又有權取消？」         在一個香港一九九零年的個案中，法庭判決即使業主在睇樓之時，指出物業有違例建築，之後買家仍然簽署臨時買賣合約，買家仍然可以以物業業權不完整為理由，取消買賣合約，原因是雖然買家知道物業有違例建築，但並不知道違例建築的法律後果，以仍然有權取消買賣，取回訂金。    代理可能負疏忽責任  現在新例已實施，地產代理要領有牌照，亦經過考試，再不能只以中間人自居。筆者認為，如果業主在表格一中提出物業有結構上的改建，代理必須進一步追問及了解此改建有否向建築署申請及得到批准。筆者的經驗是百分之九十九的個案是沒有批准的，即所謂是違例建築。在這個情況下，筆者認為代理是有責任協助業主簽署一份具有約束性的臨時買賣合約，因為相信絕大部分的業主，都不知道在這情況下，買家可以取消買賣合約，如地產代理沒有清楚向業主解釋，或者在臨時買賣合約中沒有加上合適的條文，以致買家可以取消買賣合約，地產代理可能要負上疏忽或運約的法律責任，而要賠償業主的損失。    

September 12, 2026

網友問: 「最近有地產代理公司及地產從業員被買家告上法庭，被指其地產從業員誤導買家，包括誤導業主的財政狀況，單位是否有違例建築，地產代理是否獨家代理等等;究竟地產代理及從業員，對於所講出的資料，要負甚麼及多少劑壬?」 相信是指，是二OOx年一月x日高院之A28x號之案件，原告人為一姓張的女士，被告人為某大地產公司之一及兩名地產從業員。 在這個案件中，從業員使出渾身解數，促成一宗3000多萬的紅山半島單位的交易,但換來的是業主在終止買賣合約之後，末能退回訂全，單位已按給銀行，欠款多達9500萬元，買家於是向地產代理追討610萬訂金及其他損失，究竟發生了甚麼事? 長老答: 在上述案件中，地產從業員被指誤導買家，其中指控包括: 一，自作叫價，從業員被指自己調低叫價到2000萬,吸引買家出票; 二，將業主描述為一財政狀況良好，並擁有最少另一個紅山半島的單位，及以半層商業大廈作寫字樓,以致買家沒有堅持將訂金放在律師行保管; 三，錯誤地說單位的類似玻璃屋建築物是合法建築物，說成由廚房改建而成; 四，錯誤地說該單位由共地產公司獨家代理等。   如果不是業主財政困難，未能將單位成功賣出，上述情況，可能永遠不會被人發現或者追究;因為如果成交了，買方雖然被誤導，也難以證明損失;但一次意外，足以致命。雖然買家的損失，大部分可算是因為業主的財政困難，才不能退回訂金。但如果從業員真的作過有關財政狀況的陳述，他是可能要付上賠償的責任。 他的其中一個可能的答辯理由是，他們不是財務專家，買家是不應依靠他們所說的，換句話說，買家應自行決定是否堅持將訂金交到律師樓保管，而買家同意將訂金發放予業主的條款，是一商業的決定，是買家希望買到該單位的一個讓步條件;而引至買家損失的，是業立而不是代理公司。 上述說法，法庭會否接受，當然難以預知，但如果事發生在今時今日，即地產監管條例生效之後，上述地產從業員難免要受處分。

September 12, 2026

 網友問: 「我在大團透過地產 代理買了一個單位，在睇樓之時，我已清楚講明單位不能看到山墳，之前我也跟同一位地產代理睇樓，也看過一些單位，但因為單位看到山墳而不合意，可是當日我在晚上睇樓，我看到遠處有些燈光，我問地產代理是否有山墳在那裏，他說沒有，我再問單位會否看到山墳，他說不會，於是我簽署了臨時買賣合約，後來發覺那些燈光的位置是沒有山墳的，但在另一些位置，該單位是看到山墳的，我非常氣憤；但因為怕與業主打官司，所以成交了該單位。現在地產代理透過小額錢債法庭追討代理佣金，我應怎樣做?」 長老答:         根據普通法，地產代理與買家是一種委託人與代理人的關係，其中代理人對其委託人有以下責任： 1.依從委託人的指示。 2.小心謹憤的執行其職務。 3.將所有有關的資料告知其委託人。 另外，委託人有權取消與代理人的台約，如果委託人受代理錯誤引導，以至簽署合約。         在上述之個案中，委託人明顯地被錯誤引導，但他所簽署的是與賣方的台約。另一方面，買家最後完成了交易，亦無證據顯示地產代理是代表賣方作出[ 看不到山墳] 的陳述。至於買方與地產代理的合約，代理可能沒有做好他的職責，但買方的困難是如何證明他的損失，特別是他最後完成了交易，那他的損失如何衡量呢?          雖然如此，買方可以向地產代理監管局作出投訴，以上述的情況，代理可能失職。

September 12, 2026

網友問： 「我透過地產代理參觀了一個銀主盤，並簽署了睇樓紙，即表格四，後來我出價80萬，但買不到該物業，之後我在拍買會中以85萬投得該物業，並要支付一萬元佣金予拍賣行。但我仍否要支付第一個地產代理的佣金呢？」 長老答： 在購買香港住宅物業的地產代理協議，即表格四其中附表三第五條提及：除本附表第二、三及四條另有規定外，如買方或買方的配偶、任何代名人，未經披露身分的主事人或代理人在有效期內(不論是否透過代理)，與任何筒峖h於一項物業的賣方訂立具約束力的買賣協議，則買方須就有關物業而提供的服務向代理支付佣金。        從上述條文字面上解釋，買家如果在有效期內不論是否透過代理買人有關物業，是要就有關的服務向第一個地產代理支付佣金。雖然以往香港曾經有一案例，有一買家先後與兩問地產代理簽署同一個物業的睇樓紙，而後來透過一間地產代理買人該物業，法庭判決買家不需要支付第二間地產代理的佣金，原因是第二間地產代理並沒有提供有關的服務予買家，特別是介紹該物業與買家，因為第一間代理已將該物業推介與該買家。         但現在讀者的情況有所不同，追收佣金的是第一間代理，亦透過該代理認識該樓盤。遇到這樣的情況，買家如可能，應先與第一間代理及拍買行達成佣金協議，便不需要支付兩次的佣金了。