違規建築物業
September 12, 2026
二手樓的買賣，因為樓宇早已建成，買家於簽訂臨時合約前，應仔細看清楚心目中想購入的樓宇，有否僭建或改變樓宇的結構，在外觀上有否問題。因為這一切有關樓宇現狀的問題，只有買家本身才可享有親自視察的權益，而買家的代表律師在整個交易過程中，是不會親自到場視察客人所購入的樓宇。因為律師的責任是代買家細閱所有有關該樓宇的文件及政府田土廳的紀錄，確保買家於購買該物業後，業權可以順利轉讓。除非在田土廳的記錄中顯示出屋宇署或有關政府部門於成交前經已發出清拆令，要將該單位的任何僭建或改建部分立令清拆，否則該樓宇有何改建，買方律師也無從得知。所以，一個細心的買家在決定買入該單位時應該自己或透過地產代理商，取得該單位的圖則，然後將單位和圖則互相對照，看清有否僭建或改建部分後，才簽訂臨時合約。 除非有實際的資料，否則買賣相方的律師在草擬正式買賣合約時，都會依照慣例，訂明樓宇是以『現狀』買賣，換言之，即是賣方不可以在簽署合約後再私自改動樓宇的現狀，而買方除非在特殊的情況下，否則不可以在成交時對樓宇的實際情況加以異議。為確保買家的利益，在正式合約上，買方律師亦會加入條文，言明如在成交日前政府發出任何有關該單位僭建或改建部分的清拆令，則買家有權取消買賣。 而業主應該於七日之內退回所有訂金，雙方同時簽訂取消合約，但各不追索。但是，如果在成交前，政府所發出的清拆或維修令是有關整幢大廈的內外牆或公共地方的僭建，則買方不可以藉此取消合約，而賣方需負責支付一切有關的清拆或維修費用。通常在此情況下，賣方的律師會在樓價尾數中，扣除該費用，再以中間人『身份』保存該款項，以備將來代買家支付該筆維修或清拆費。 但上述的條文，只可以保護成交日前的新買家，政府或業主立案法團經已正式發出通告或命令，要清拆或維修該物業，甚至大廈的公共地方。如果缺乏這種命令，買家於成交前，才發覺該物業有改建部分，賣方律師是會根據合約上的上述條文，聲稱買方經已事前檢查該物業，而雙方亦協議是以『現狀』成交，所以買方不可以提出異議。在這種情況下，如果買方能提出證明文件，例如測量師或則師的信件，證明該改建部分是與契約樓宇的『結構』有關，而有關改建是沒有預先取得屋宇署的同意，所以是違反了屋宇建築條例，因而令物業完整性出現瘕疵，未能依照合約成交，但需注意這一切的舉證責任都會在賣家方面。如買家能事前細檢查樓宇現狀，問清楚一切才簽署合約，則可以避免這些不必要的爭論了。